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2016年是中国房地产空前繁荣的一年,全年整个行业的销售规模再创新高,然而在多收了三五斗之余,地产企业依然面临着行业逐步走向成熟、土地价格持续高企、行业竞争更加激烈、政策调控不期而来的众多挑战;房企如何加快转型模式的探索、重新定义企业的价值、迎接即将到来的行业波动,将是未来还需要直面的难题。在行业转型和发展过程的关键时刻,关注在行业中处于领先位置的蓝筹企业的经营管理的应对和探索就成为极有意义之事,我们对2016年30家蓝筹企业的财务及经营数据进行了细致的统计分析,并结合回收问卷及公开披露材料对典型蓝筹地产企业的业务创新、内部管理、团队激励等多方面问题,总结其共性并对有特色的企业进行了跟踪研究。
当然,蓝筹地产入选企业作为行业领先者,受益于行业大势,在销售规模和市场占有率上更加突出,但我们关注其财务指标及经营模式的变化,期望能够以点带面,对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发。
一、蓝筹地产核心经营指标分析
规模类指标:市场利好推动规模扩张,蓝筹地产领涨势头不减2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米,较上年增长22.5%。销售额方面,2016年商品房销售额达11.76万亿元,较上年增加34.8%,全国商品住宅销售规模创历史新高。市场利好推动蓝筹地产企业规模稳定增长,签约销售额、签约销售面积、营业收入、总资产、净资产等指标均有大幅增长,蓝筹地产企业领涨势头不减,市场占有率进一步提升。蓝筹企业以远远领先于市场水平的增幅实现业绩快速增长,总体签约销售额增长率超过50%,显著高于行业34.8%的平均增速。其中恒大集团、碧桂园、融创集团、新城控股(18.740, 0.70, 3.88%)、金融街(11.760, 0.12, 1.03%)、融信集团、东原地产等企业的签约销售额增长率超过80%。规模性企业继续保持其领军位置,恒大集团、万科集团、碧桂园、绿地集团、保利地产(10.480, 0.11, 1.06%)、中海地产、融创集团、华夏幸福(32.580, -0.46, -1.39%)、绿城中国、华润置地、金地集团(12.630, 0.19, 1.53%)等11家蓝筹地产企业签约销售额超过1000亿元,比上年增加了5家,千亿级企业签约销售额增长率平均值高达60%,显著高于蓝筹地产平均水平,领跑行业发展。第一集团持续领跑,恒大集团、万科集团、碧桂园等3家企业的签约销售额超过3000亿元,签约销售额增长率平均值高达82%,其中恒大集团签约销售额增长率达到85%,碧桂园达到120%,实现了业绩的大幅提升。绿地集团、保利地产签约销售额增长率平均值24%,成功跨越2000亿元门槛。签约销售面积方面,蓝筹地产平均签约销售额面积增长率达到37%,显著高于行业平均22.5%的增长率,继续保持领涨地位。恒大集团、万科集团、碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产等6家企业签约销售面积超过1000万平方米,6家企业签约销售面积增长率平均值35%,其中恒大集团、碧桂园签约销售面积增速分别达到75%、74%,增长速度处于行业前列。总体来看,蓝筹地产企业签约销售面积增长率(37%)略低于签约销售额增长率平均值(51%)。营业收入方面,蓝筹地产企业2016年营业收入增长率达到27%,较上一年大幅提升17个百分点;受结算周期影响,2016年营业收入增速略低于签约销售额增速,为下一财年营业收入稳定增长提供支撑。2016年,蓝筹地产企业资产规模继续提升。总资产方面,各分位数据均较2015年大幅增长,75分位、50分位、25分位提升比例分别达到38%、31%、31%。净资产方面,除50分位外,其他分位数据增长显著,75分位、25分位提升比例分别达到23%、36%,但50分位数据仅小幅增长9%。规模领先企业(75分位、50分位)总资产增长幅度均显著超过净资产增长幅度,在利用资本杠杆实现快速扩张的同时,财务风险管控的压力也有所增加;而中等规模企业(25分位)净资产增长较快,资本层面风险控制能力提升。(表1:2012-2016年蓝筹地产企业总资产分位图;表2:2012-2016年蓝筹地产企业净资产分位图)绩优类指标:利润率小幅提振,周转率整体平稳蓝筹地产企业利润率及资产收益率依然处在下行周期,但得益于2016年良好的市场表现,净利润率等指标出现小幅回调。2016年,蓝筹地产平均毛利率为25.7%,较上年下滑1.8个百分点,较五年最高值下滑近10个百分点;平均净利率13.6%,较上年回升1.2个百分点,较五年最高值下滑近4个百分点。市场的短期火热对利润率产生了一定的提振作用,未能拉动利润率的大幅回升,市场需求逐渐饱和、土地及建安成本推高等长期趋势不变,合理利润回报有望成为下一阶段地产行业的常态。利润率处于较高水平的主要包括以高端产品为主打的企业,如中国金茂、华润置地、中海地产、合生创展、保利集团、龙湖地产等15家企业实现了25%以上的销售毛利率,以及具有成本优势的企业,如华夏幸福,销售毛利率高达33%。销售净利率方面,仅有中海地产、华润置地等少数企业超过了20%,另有龙湖地产、中国金茂、金地集团等9家企业实现了15%以上的销售净利率。2016年,蓝筹地产平均总资产收益率为3.5%,较去年小幅提升0.1个百分点,近五年来始终处于整体平稳、小幅下探趋势;平均净资产收益率为13.6%,较去年小幅回升0.7个百分点,较五年高值下降8.4个百分点。总资产收益率方面,中海地产、金地集团、华润置地、招商蛇口(20.440, -0.24, -1.16%)等6家企业总资产收益率超过5%。净资产收益率方面,龙光地产、新城控股、旭辉集团、华夏幸福基业、禹洲地产、万科集团、中海地产、招商蛇口、华润置地等13家蓝筹地产企业净资产收益率超过15%。超额投资回报逐年收窄、投资回报回归合理区间是行业发展逐渐走向成熟的标识。预计未来一段时期,3%-5%的总资产收益率、11%-18%的净资产收益率将成为蓝筹地产的常态,投资回报率整体趋于稳定。持续类指标:土地市场火热推高竞争门槛,经营稳定支持未来发展业绩保障倍数指当年已售未结算金额占当年营业收入的比例,可以直观反映出短期内企业的持续经营能力。2016年,得益于良好的市场环境,华夏幸福基业、绿城中国、碧桂园、龙湖地产、万科集团、新城控股、禹洲地产、保利地产等8家企业业绩保障倍数超过1.0,为后续发展提供业绩保障。2016年,全国房地产开发投资额继续攀升,但房地产开发企业购置面积出现小幅下挫。从全国数据来看,2016年,房地产开发企业土地购置面积22025万平方米,比上年下降3.4%;土地成交价款9129亿元,增长19.8%,增速回落1.6个百分点。房地产开发商对土地投资的热情依旧,但土地市场的火热、“面粉贵过面包”的情况屡见不鲜,使得中小企业在土地获取方面的相对劣势越来越明显,而规模企业则借此获得更多的发展机会。从蓝筹地产企业历年土地储备情况来看,2013年受市场整体回暖和对后市的乐观预期影响,部分企业主动补充土地储备;2014年在市场整体回落的情况下,各大房企纷纷放缓投资节奏;2015年,在市场回升的刺激及2014年投资放缓补涨的双重因素下,蓝筹企业拿地热情高涨,土地储备面积大幅增长。2016年上半年,蓝筹地产企业随市场趋势表现出高涨的拿地热情,然而随着下半年调控政策的集中出台,北京、上海等热门区域甚至出现“控地价限房价”等举措,调控土地市场,防止系统性风险的发生。在此背景下,很多中小地产企业有增加土地储备的动机,却苦于自身实力难以与行业领先企业竞争。蓝筹地产企业在土地储备方面也表现出更多的合作意图从蓝筹地产典型企业土地储备区域布局来看,一线城市热度不减,但受制于土地获取成本较高、供给相对有限等因素影响,人口基数大、产业基础好、交通优势明显的二线城市正在成为蓝筹地产企业进行土地储备的重点考虑对象。睿信咨询对万科、恒大、保利、富力、华润、中海等15家蓝筹地产典型企业截至2016年底土地储备情况进行了统计分析。从整体来看,重庆(15,697,674平方米、10.13%)、天津(12,943,775平方米、8.35%)、济南(8,819,176平方米、5.69%)、烟台(8,429,775平方米、5.44%)、北京(7,992,476平方米、5.16%)成为蓝筹地产典型企业总土地储备面积最多的五个城市,5个城市的总土地储备面积之和高达34.76%。此外,沈阳、大连、广州、长沙、成都和海南也备受蓝筹地产青睐。新增土地储备方面,标杆企业新增土地储备相对集中,核心二线城市成为土地市场主角,海南(10,795,205平方米、8.15%)、济南(9,939,501平方米、7.51%)、成都(9,925,631平方米、7.50%)、重庆(7,624,850平方米、5.76%)、贵阳(6,159,902平方米、4.65%)、佛山(4,864,417平方米、3.67%)、青岛(3,693,231平方米、2.79%)、苏州(2,879,699平方米、2.17%)、天津(2,712,602平方米、2.05%)、长沙(2,692,518平方米、2.03%)等10省市成为蓝筹地产企业拓展项目的热点地区。土地储备在为房地产企业未来发展提供支持的同时,也占用了大量的资本资源,因此,合理的土地储备周转率成为地产企业发展规划的重要辅助指标。蓝筹地产企业土地储备周转率通常在0.2-0.3之间,以保障未来3-5年经营发展。房地产行业属于资本密集型行业,资本杠杆在企业发展过程中起到举足轻重的作用。地产行业的资产负债率通常在60%-80%之间,资产负债率超过85%时企业面临较大的财务风险,而低于60%的资产负债率通常是金融工具运用不充分的体现。
二、蓝筹地产发展热点分析
规模化:业务增长提升占有率,并购合作加速规模化发展蓝筹地产企业多年保持高于市场总体规模的增长水平,持续领跑行业发展,其市场占有率也逐年攀升。至2016年底,蓝筹地产企业签约销售额及面积的市场占有率分别提升至26%及16%,行业集中度的提升影响着行业资源集中度、行业竞争格局、行业话语权归属等,推动房地产行业逐渐走向成熟。从不同口径指标统计结果来看,签约销售额的市场占有率始终大幅高于签约销售面积占有率,蓝筹地产企业项目普遍局部与一二线城市,且具有一定的产品溢价能力,使得蓝筹地产企业有着较好的销售表现。得益于2016年前三季度房地产市场的火热,2016年蓝筹地产企业销售均价达到12106元,创下近五年高值,较上年增长11%,同期全国房地产销售均价达到7476元,较上年增长10%。从近五年房地产行业集中度数据来看,规模领先企业市场集中度提升更加显著。2012-2016年,CR3(行业规模最大的3家企业市场占有率,签约销售额口径)从5.4%增长到8.9%,增幅64%,而同时期蓝筹地产市场占有率从17%增长到26%,增长率为53%。行业集中度的提升为规模化企业带来更显著的资源优势和潜在机遇,规模化发展依然是蓝筹地产企业的重要发展方向。一方面,行业集中度整体大幅提升趋势延续,2014年、2016年行业集中度两次跳涨,另一方面,从蓝筹地产各企业市场占有率数据来看,受行业特性影响,单一企业市场占有率仍然具有提升空间。行业领先企业市场占有率尚未突破4%,仅11家企业市场占有率超过1%。在规模化企业做大做强的同时,尚有大量中小企业在规模优势有限的条件下参与日趋激烈的市场竞争,预计下一阶段行业并购整合将继续提速,推动房地产行业进入成熟阶段。据不完全统计,2016年地产行业并购重组规模创下新高,全年并购案接近200 宗,涉及金额超过四千亿元,同比增幅超过40%。在宏观经济下行、地价上涨的大背景下,房地产行业内部分化日趋明显,优胜劣汰机制更加显著。从资本市场的恶意收购、交叉持股,到企业层面的战略投资、并购重组,再到项目层面的联合拿地、合作开发,规模企业与中小企业纷纷参与到这场并购热潮中。随着行业并购重组的加速,规模企业市场占有率将进一步提升,随之而来的行业话语权集中、优势资源聚集将逐步重构地产行业竞争格局。以获取项目为目的并购中小企业:2016年房地产行业近八成的并购以获取项目资源为目的,从近年来出手频繁的融创、恒大等典型企业来看,主要青睐于重点城市中变现快、产品定位契合企业发展或主流市场需求的快周转类项目。融创集团2016年约有三分之二的土地储备来源于并购,通过并购手段实现规模的迅速做大,顺利完成多个战略目标区域布局。基于项目获取的强强联合:2016年,一线城市及核心二线城市土地市场的火热使得行业内对“面粉贵过面包”的担忧不断显现。面对日益水涨船高的土地市场门槛,基于项目获取的强强联合成为热门地块招拍挂市场的一道风景,联合拿地获得核心地块开发权的案例不断出现。政策导向下的央企强强联合:随着房地产行业逐渐走向成熟,通过强强联合实现做大做强成为涉地产央企的选择,另一方面,政策的推动也进一步促进了行业整合。2010年,国务院发文要求78家央企退出房地产业,拉开了地产央企并购重组的序幕,中海、华润等大型央企均在并购市场上大为活跃,2016年大型央企并购重组达到高潮。资本市场层面的整合收购兴起:随着资本市场的逐步成熟和房地产企业对金融工具的日渐重视,通过公开市场增持股票方式实现交叉持股、获取控制权、间接获取上市通道、实现业务合作等案例日益增加。除交叉持股成为合作盟友、推进业务合作外,以获取资本市场通道为目的并购案在2016年多次出现。多元化:业务布局多元化,集团职能平台化随着中国城镇化建设的推进和地产行业“白银时代”的来临,以地产主业为核心,多元化业务布局逐渐成为蓝筹地产的主流选择。近年来,地产行业在提升传统业务运作效率的同时,围绕“地产+、金融+、互联网+”,积极布局多元化业务。从蓝筹地产企业来看,多元化布局主要集中在城镇化、产业升级、消费升级、物业、资产证券化等领域,围绕消费升级的文化旅游、医疗养老、教育培训、长租公寓、联合办公、新型商业等备受蓝筹地产青睐。物业增值与社区服务:随着房地产行业存量时代的到来,物业增值与社区服务近年来逐渐成为房地产企业业务多元化转型的布局热点方向,万科集团、保利地产、碧桂园、中海地产、绿城中国等均有明显举措。万科完成物业的分拆,为物业登陆资本市场做准备,并发布睿服务3.0,通过公开物业费收入及支出,推出“友邻计划”等,持续提升睿服务,打造睿联盟,持续强化一体化运营能力。碧桂园2016年9月7日向中国证监会递交的物业服务A股IPO申请已获受理,物业分拆上市已经进入到关键环节。社区商业、社区O2O等成为物业服务创新的主流方向,碧桂园、绿地集团、保利地产等相继成立特供事业部、商品直销业务部、比邻社区店等。万科、融创、旭辉等地产商纷纷入股链家地产等房地产经纪行业领先企业,围绕存量的增值服务逐渐受到关注。万科积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了统一的对外运营品牌“泊寓”,开办长租公寓1.2-1.8万间。产业地产及特色小镇:受政策及市场利好影响,特色小镇、主题产业地产等成为传统住宅地产业务外房地产行业转型的重要方向。华夏幸福基业将产业新城和产业小镇定义为核心产品,计划将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。碧桂园发布产城融合战略,启动科技小镇计划,目前已经在珠三角、长三角、环北京等区域完成了科技小镇初步布局。绿城小镇依托绿城集团的品牌支撑和产业链服务体系,以全产业链开放的运营模式,重点聚焦农业、康养、文旅三类核心产业小镇,打造中国小镇开发第一品牌。万科物流地产业务秉承“聚焦大客户,聚焦重点城市,主打高标库产品”的战略,持续稳健扩张。截至2016年底,万科物流地产累计已获取18个项目,总建筑面积约147万平方米。金融服务:房地产与金融天然的强关联性、金融行业市场化进程加速推动蓝筹地产企业布局金融行业,恒大集团、碧桂园、绿地集团、保利地产、融创中国、华夏幸福基业、绿城中国等纷纷通过控股、参股、自营等方式进入银行、保险、信托、券商、金融租赁、期货、基金、小额贷款等领域。保利集团以房地产基金为主,通过信保基金、保利资本、养老基金、并购基金等并驾齐驱的发展模式,增强专业基金对外资金募集能力,结合地产开发和基金方式,实现对更多外部资源的撬动。文旅地产:随着人均可支配收入的提升和消费观念的逐步转变,以文旅综合体、会展中心、博物馆、影视基地、游乐场、体育场馆、教育培训、度假村等多元业态为表现形式的文旅地产项目成为消费大升级时代房地产企业业务转型的热点方向。恒大旅游以童世界为主打产品,致力于打造服务于儿童的特大型文化旅游综合体。其代表项目海花岛在建面积718万平方米,总投资达到1600亿,定位世界级、跨世纪级的文化旅游胜地。包含恒大童世界、海洋乐园、雪山水上王国、会议会展城、博物馆群、恒大华夏影视基地等28大业态。大健康产业:随着民众健康意识的提升及老龄化社会的到来,以养老医疗为核心的大健康产业得到了长足的发展,恒大集团、万科集团、融创中国、绿城中国、华润置地、远洋集团等将其作为多元化布局的重要一环。恒大健康致力于开展健康颐养、新型高端国际医院、医学美容及抗衰老等业务的综合大型健康产业。万科在进入养老行业以来,已探索出CCRC(大型养老社区)、城市机构和社区中心三大类产品,在运营的养老项目已超过100个,其中位于上海万科城市花园的“智汇坊”与杭州万科的随园嘉树两个养老项目已实现现金流回正。轨道交通与基础建设:受政府投资影响较大的轨道交通与基础建设行业也成为部分蓝筹地产企业业务转型的试水领域,绿地集团、华夏幸福基业、华润置地等纷纷采取合作、承建、典型项目运作等方式布局基建行业。2016年,华夏幸福基业试水轨道交通+产业新城模式,同年5月华夏幸福中标廊涿固保城际铁路,成为国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本。华润以宁波为试点,尝试轨道交通+物业的模式,项目聚焦改善型产品,商业重心将布置在轨道交通的站点上。随着蓝筹地产业务逐渐由传统的住宅开发为主向多元化业务过度,企业组织架构也由围绕开发业务的职能条线管控向集团平台化转变。如何在有限资源边界下兼顾成熟业务的发展、新拓展业务的壮大、试点业务的培育,成为地产集团组织管控的新命题。近年来,以蓝筹地产企业为代表的行业领先企业纷纷调整组织架构以适应业务布局的调整,大型地产集团逐渐调整为母子集团模式,集团组织逐渐由业务管控型总部向投资控股型平台转变。远洋集团调整为集团化三级管控模式、绿城集团整理为“1+4”母子集团架构、万科成立区首联席会及试错事业部等,都是集团化公司适应业务布局调整的典型表现。集团化:随着传统业务规模的扩张和多元化业务的相继布局,原有的二级管控、业务管控、条线管控随着管控半径的增加变得难以为继,集团化成为大型地产企业组织架构调整的主流方向。2016年,绿城中国优化组织架构,形成“一体四翼”的格局,下属绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇四大全资子集团。创新化:随着非地产业务的逐步扩展,总部孵化器作用的重要性逐步显现,针对新业务、新业态、新模式的组织管控创新不断涌现。以万科集团为例,通过“试错机制”和“赛马机制”,鼓励一线城市公司大胆尝试新业务,而城市公司则通过建立一种基于合伙人机制的扁平架构,快速占领市场和开展业务。放权提效:随着传统业务逐渐走向成熟及业务规模的扩张,蓝筹地产企业在传统开发业务板块更多选择放权提效、激活一线。远洋地产在此背景下对组织架构进行了大幅调整,总部层面成立十个专业事业部,其中四个开发事业部分别管理京津冀、东北、华中、华南四个区域的物业开发。组织创新:传统物业管理行业业务结构单一,属于劳动密集型行业,通常采用传统金字塔形进行组织管控。随着物业增值、资产管理、社区商业等创新业务的逐步开展及互联网技术的逐步普及,组织创新成为保障业务发展重要环节。万科物业在发布“睿服务”物业服务体系的同时,将原有的项目经理制变革为合伙人制,通过一群合伙人管理一群物业管理项目的创新形式,实现多元业务的开展。运营效率提升:周转率趋稳,节点管控精细化,人均效能持续提升近年来,蓝筹地产的总资产周转率相对稳定,行业整体差距趋于缩小。2016年,禹洲地产、碧桂园、金地集团、绿地集团、保利地产、万科集团、蓝光发展(8.450, -0.09, -1.05%)、新城控股、金科集团、龙光地产等10家企业总资产周转率(营业收入口径)超过0.3。以签约销售额口径计算的总资产周转率方面,碧桂园、禹洲地产、新城控股、融创中国、绿城中国等5家企业总资产周转率超过0.7。房地产开发行业普遍的高杠杆、高周转的运营模式,使得项目开发周期成为影响项目运作效率、盈利能力的显著因素之一。一般而言,对项目开发节奏影响较大的里程碑节点主要包括摘牌、交地、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证、方案设计、扩初设计、开工、正负零、展示区开放、开盘、主体结构封顶、竣工备案等。大部分蓝筹地产企业已形成针对不同业态、不同区域的标准化项目节点管控标准,并在实践过程中不断优化调整。蓝筹地产标杆企业往往会通过产品定位前置、规划设计前置、缩短土地移交时间、完善开工前各项准备、缩短展示区实施周期、缩短预售证取证周期等方式保障项目开发的高效运营。拿地到开工:蓝筹地产企业拿地到开工的标准周期一般为3-7个月。碧桂园、恒大、中海、绿地、万达等企业则通过一系列措施,力争将拿地到开工的周期缩短至1-3个月。优秀蓝筹地产企业通常通过必要的工作前置、设计标准化、基于项目全局观的特殊举措等方式加快开工节奏。快速开工经验之一,定位、设计和招采工作前置。由于开工前的前期、设计等工作不确定性大,通常会成为影响项目开发周期的主要因素,绿地、中海等企业常常通过将产品定位、规划设计、招标采购等工作前置,提早开展项目开发工作;碧桂园要求在土地移交完成前就落实水电合同的签订工作,并且项目团队一般会将永久水电与临水临电一并谈判,以缩短后续谈判时间。快速开工经验之二,设计标准化。以恒大为例,通过建立标准化设计元素库,实现项目拿地后直接从设计库中选择户型、外立面等,可将设计周期缩短2-3个月。快速开工经验之三,基于项目全局观的特殊举措。优秀的房地产企业会算一笔账,提前开盘带来的收益和相关投入所需要花费的成本哪个更划算,必要时不惜多花费一些成本以提升资产运转效率。例如,对碧桂园而言,水电供应不能及时到位,常常成为制约开工的关键因素,项目团队会采取洒水车、柴油发电机等临时设备保障快速开工。拿地到展示区开放:恒大、中海、碧桂园等企业展示区开放周期较短,一般为5个月左右;万科、金地、龙湖等企业展示区开放周期一般为9-10个月。优秀蓝筹地产企业通常通过展示区标准化、展示区分包招标、适当利用临建等方式控制展示区建设周期。展示区快速开放经验之一,展示区标准化。例如,世茂通过梳理设计元素、形成标准化展示区套图、鼓励项目采用标准化展示区等方式,将整体设计周期缩短45天。展示区快速开放经验之二,展示区分包招标。碧桂园会在条件允许的情况下,将展示区基础工程与总包工程招投标分开进行,使得展示区建设不受总包进场时间限制,有效控制展示区建设周期。展示区快速开放经验之三,适当利用临建。中海地产鼓励项目因地制宜,采取临建或临街商业作为示范区展示。选用临建时鼓励采用钢结构,在缩短建设周期的同时也便于后期回收。拿地到开盘:绿地、恒大、中海、碧桂园等企业开盘周期较短,一般为6个月左右。也有部分企业,例如龙湖和融创,力求在示范区打造和客户体验方面做到极致,开盘周期可能超过10个月。快速开盘经验之一,加强运营保障。以绿地为例,在项目现场出现困难,导致对项目开发周期、现场动线等造成负面影响时,运营管理部门通常会出面进行专项协调,要求设计、工程等条线配合,以满足示范区需求为首要任务,优先安排首期开盘项目的展示区建设、主体建设等,保障里程碑节点的顺利达成。快速开盘经验之二,提前开展测绘。金地为缩短测绘报告工作周期,加快取得预售证,在项目开发接近预售条件时,某些区域公司会提前组织测绘部门对已建成部分进行测绘,保障在剩余部分完工的同时完成全部测绘工作。这一措施可缩短近15天的预售证办理时间。拿地到交付:蓝筹地产企业项目交付周期差异性不显著,普遍为2.5-3年,其中恒大为精装修交付周期,其他为毛坯交付周期。万科、融创、龙湖、旭辉、招商等企业交付周期较短,为2-2.5年。未来,随着精装修的日益普及,项目交付周期预计在现有基础上将会延长3-6个月。从按照开发系统人数口径计算的人均签约销售额来看,2016年蓝筹地产企业人均签约销售额较2015年大幅增长,从统计情况来看,75分位、50分位、25分位分别增长40%、34%、35%达到2612万元/人、2158万元/人、1443万元/人,为近5年来高值。第一梯队企业的人均签约销售额突破3000万元/人成为常态。(表3:2012-2016年蓝筹地产人均签约销售额分位图;表4:蓝筹地产典型企业人均签约销售额)从人均销售面积来看,2016年的 75分位、50分位、25分位较2015年增长8%、18%,8%,达到1768平方米/人、1401平方米/人、1117平方米/人,也为近5年来高值。第一梯队典型企业的人均签约销售面积超过2000平方米/人。同时,受企业产品定位和销售策略影响,各企业间人均销售面积指标差异较大。(表5:2012-2016年蓝筹地产人均签约销售面积分位图;表6:蓝筹地产企业人均签约销售面积)人均净利润方面,2016年蓝筹地产企业人均利润水平与2015年总体基本持平,其中行业75分位值提升27%达到244万元/人。其中,中海地产、万科集团、招商蛇口、新湖中宝(4.450, -0.03, -0.67%)等企业人均净利润超过300万元 /人,表现突出。(表 7:2012-2016年蓝筹地产人均净利润分位图;表8:蓝筹地产典型企业人均净利润)人均新开工面积方面,2016年情况与2015年总体基本持平。25分位值较2015年上升19%。第一梯队企业人均新开工面积基本上保持在2000平米以上。从新开工情况来看,蓝筹地产企业对行业近期发展保持审慎乐观态度。(表9:2012-2016年蓝筹地产人均新开工面积分位图;表10:蓝筹地产典型企业人均新开工面积)金融创新升级:融资环境趋紧,金融创新加快,布局金控平台2016年底,主要金融机构贷款为房地产行业提供了大量的流动性支持,有息负债中70%以上来自贷款,与此同时,随着债券、信托、资管产品等的不断创新与相关利好政策支持,多元融资渠道,特别是国内公司债的放开,使得开发商的整体融资成本得到改善。(表11:以融资渠道估算的地产行业游戏负债总规模(万亿元))2015年1月证监会推出了《公司债发行与交易管理办法》,正式实施公司债新政,房地产企业发行公司债的准入门槛被大幅度降低。在其后的两年时间内,房地产公司债发行规模迎来大爆发。2016年房地产行业共有390家企业发行债券1116只,总规模11303.61亿元,对比2015年债券发行数量及规模分别增长84.8%与69.9%,其中公司债作为房地产企业最主要的发债类别,占据了总发行规模的72%。(表12:2016年房地产债券发行金额占比)但随着房地产行业过热升温,2016年10月开始行业调控重新收紧,在这一背景下,央行、银监会、发改委纷纷出台政策,对房地产企业的融资进行了进一步的限制。房地产行业债券的发行规模从10月起不断下降,12月份,房地产倒债券发行额降至146.76亿元。在2016年发行债券的390家房地产企业中,债券平均发行利率为5.075%,最高利率为9%,最低利率为2.75%(不包含累进利率债券)。长期债券评级AAA、AA+、AA、AA-对应平均利率分别为 4.48%、5.13%、5.65%、6.43%。因此2016年房地产企业融资利率明显下降,处于历史较低水平,同时蓝筹地产受益于火爆的房地产市场,销售额和现金回款业绩均表现良好,并通过合作、“小股操盘”等多种方式降低现金压力,蓝筹地产净负债规模温和扩张,但随着政策的收紧未来房地产企业融资难度将逐步加大。(表13:2016年房地产行业债券发行规模TOP20列表)2016年,境内外银行贷款和企业债仍然是地产行业的主要融资方式,但在传统融资渠道和债券市场之外,蓝筹地产企业进一步积极寻求ABS、REITs、P2P、众筹、合作开发等创新融资渠道。自2014年政策调整以来,我国资产证券化发行规模快速增长。2016 年,全国共发行资产证券化产品 8420.51 亿元,同比增长37.32%。值得注意的是,2016 年以前,以信贷资产及金融租赁资产为基础资产的信贷 ABS 发行规模一直占据较大比重;2016 年,以财产权利(企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等)、不动产财产及不动产收益权(基础设施、商业物业等)为基础资产的企业 ABS 发行规模大幅跃升,较 2015 年翻番,取代信贷ABS 成为发行量最大的品种。(表14:2005-2016年全国资产证券化发行规模(亿元))目前资产支持证券(ABS)、商业房地产抵押担保证券(CMBS)等房地产资产证券化产品规模持续扩大,可预计房地产信托基金(REITs)在相关政策明朗后,亦将迎来爆发期。然而我国对于房地产资产证券化尚处于研讨与探寻阶段,房地产资产证券化的发展面临着配套法律法规不完善、会计处理规范不确定、税负较重等诸多制约。从业内实践来看,2016年蓝筹地产在资产证券化方面多有尝试,包括绿地集团、碧桂园、东原地产、新城控股等在内的蓝筹地产企业纷纷尝试以自持物业收益权、合同收款权等作为基础资产试水企业ABS。2016 年 1 月 ,碧桂园下属增城市碧桂园物业发展有限公司成功发行 29.45 亿元资产支持证券,期限4 年。该证券将以增城碧桂园的若干合同收款权作支持,是国内房地产行业首单以客户自付合同收款权作支持的资产支持证券。2016年3月,绿地集团大举试水资产证券化,与新加坡荣耀基金共同设立210亿规模REITs,并拟在新加坡证交所主板上市。在新获的美国南旧金山产业园项目中,也采取了合作收购、小股操盘的轻资产运作模式,有效优化资产结构,提升盈利能力。2016年6月新城控股公司旗下上海青浦新城吾悦广场发行了国内首单商业综合体REITs产品,总规模10.5亿元。2016年9月,东原地产发行“新东原物业资产支持专项计划”,获2倍超额认购,共募集资金净额4.3亿元,产品共分5档,最低票面年利率为4%。该产品荣获“2016年收费收益权ABS最佳资产奖”。自2009年开始,房地产企业就开始呈现金融化趋势,绿地、恒大、华润置地、万科、鲁能等先后进入金融业。2016年蓝筹地产企业进一步强化金融全牌照发展战略,实现产融结合循环放大。在我国需要审批的金融牌照(即金融机构经营许可证)主要包括银行、保险、信托、券商、金融租赁、期货、基金、基金子公司、基金销售、第三方支付牌照、小额贷款、典当等12种,由银监会、证监会、保监会等部门分别颁发。在2016年10月以来,一行三会各自发文限制房企融资的背景下,金融全牌照的意义显得更为迫切,获取金融牌照的数量也成为企业金融布局与资本实力的重要表现。2015年底,恒大金融集团在深圳前海成立,标志着恒大集团正式大力布局金融业务。2016年2月,入股盛京银行,随后增持股份至27.24%的股权,成为盛京银行最大股东,剑指消费金融牌照;2016年3月,恒大金服上线运营;同时,恒大集团积极筹备民营银行、和“恒大小贷”,并完成对广西集付通的收购,曲线获得支付牌照。此外,恒大、万赢证券和众安保险联手发起成立的一家中外合资证券公司目前正在审批中。目前,恒大集团已将银行、保险、信托、金融租赁、基金、第三方支付、小额贷款等6类主要金融牌照收入囊中。恒大金融集团明确提出2017年计划实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。大金融业务是绿地集团近年来重点发展的产业板块之一,致力于打造“投资+投行”的全产业链大资管平台。持续推出中长期激励方案,吸引和挽留核心骨干人才为更好地建立起股东和职业经理人团队之间更紧密的利益共享和约束机制,截止2016年底,蓝筹地产上榜企业共有超过1/3推出了股权激励计划。根据统计,蓝筹地产上市公司推出的股权激励计划份额占比总股份中位数为2.72%,高管人员人均股权激励价值为1325万。在上市公司所有股权激励工具中,期权占据了大半壁江山。(表15:蓝筹地产上市地产公司股权激励方案工具统计)合伙人计划和项目跟投持续升温,覆盖面不断扩大为缓解地产行业竞争压力增大、人才流失等问题,地产企业持续推出(类)事业合伙人计划及项目跟投激励机制。截止2016年底,蓝筹地产上榜企业中,近半数已经或正在推出项目跟投计划。从跟投项目覆盖率来看,对大多数推出项目跟投计划的企业而言,目前还处于跟投试点运行阶段。从万科的实践情况来看,随着时间的推移,跟投项目在新项目中所占比重不断攀升。(表16:蓝筹地产企业中是是跟投项目数量;表17:2014-2016年万科集团开发项目跟投情况)从跟投项目额度来看,约42%的企业项目跟投总权益的范围不超过项目总权益的5%,约76%的企业项目跟投总权益的范围不超过项目总权益的10%。(表18:跟投的权益额占项目总权益范围)从跟投项目产生的实际效果来看,项目跟投机制对项目推进速度、成本费用特别是营销费用控制、项目投资成功率等方面对企业经营产生了明显的积极影响。但由于大多数企业的项目跟投机制还处在试点阶段,实际效果有待时间进一步验证。文章由:上海物流公司-发布

 

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